要知道什麼是MBS.Reits, 請看這裡
透過Q&A的方式簡單的了解金融證券化商品
1. 不動產Reits與不動產MBS有何不同?
A : Reits是股權商品主獲利來源---房租收入,以及投資不動產 價值收益
MBS是債權商品主獲利來源---貸款利息收入,以及升降息的資本收益
2. 以上兩種商品投資人的定位在哪裡?
A : Reits投資人站在房東/地主的立場收租金
MBS投資人站在銀行的立場收放款利息,投資人以前只能賺定存利息,
3. 不動產價值波動會不會影響MBS價值?
A : 不動產價值波動會影響Reits但不會影響MBS
例如:你向銀行抵押不動產借100億,因抵押品價值下跌,你還是不能據以要
求銀行將借款本金減為90億,或利息少付一些
4. 如果貸款戶破產怎麼辦?
A : MBS最大的好處之一就是抵押債權的保障,由美國政府及AAA級信評的投資銀
行(美國政府有投資,算半政府機構)掛保證,保證本金與利息的攤還無虞
舉例 : 如國內力霸集團倒債,背後有王令麟當保人,所以跑的了和尚,跑不了
廟這檔商品的保人是美國政府,等於不用擔心倒帳風險
5. 信評高有何意義?
A : 信評高代表償債能力強,舉例我中華民國政府的信評為AA<MBS信評AAA,代表 政府倒了,他還不會倒,以上掛保證的機構,如果貸款戶有問題他也不會亂擔保
6. 銀行為何要將不動產抵押債權釋出,賺高額放款利息收入不好嗎?
A : 銀行直接借貸給貸款戶,所有倒帳風險需獨自承擔,現包裝出去,由中介機構掛保證,倒帳風險由中介機構承擔,投資人在獲得此保證下投資,避免掉如最近美國次及房貸公司所承受貸款戶無力償債的風險,而經由此交易
l 銀行獲取手續收入,免除倒帳風險,增加資金靈活性
l 保證機構抽取保證費用,保證流程審核嚴謹,為優質貸款方保證
l 投資人不用承受向互助會可能倒會的放款風險,安心收放款利息
7. 股災對不動產相關商品的影響?
A : 227股災以來截至3/5 Reits相關商品跌幅皆超過5%,而MBS商品反而逆勢彈升,絲毫不受影響,維持穩定報酬,發揮其穩健收益不畏風險的特性
8. 最近爆發不良房貸事件,有無泡沫化危機?
A : 美國不良房貸受到衝擊的是房貸公司,如新世紀股價暴跌,但那是屬於次級房貸,俗稱二胎,不良貸款戶銀行不願放款,須經由透過貸款公司借款,貸款公司經融資向銀行取得款項後,借給投資人,相對收取較高利息,一但貸款戶無力常還將引發貸款公司對銀行的融資還款能力,引發最近的暴跌;對以優質房貸為投資標的的MBS反有吸引資金加碼投資或避險效應,如保守的各國央行多將MBS列為資金投資標的,可見安全穩健獲利性
9. 市場上高收益債收益率很高,本檔收益較低?
A : 高收益就像高殖息股票,波動大,股災自不能倖免,高利率在走空市場很容易化為烏有,如票息10%但波動度大,市場一走空,資本損失可能將收益吃掉
10. 何不直接投資美元定存,利率5%?
A : 美定存雖高但有匯兌風險,而鎖定一般貨幣避險以swap論,需花費3.9%的成本,5%-3.9%=1.1%比台幣定存低;如果不避險,目前兌台幣33元,如台幣升值到31元,到期美元轉回台幣將有匯損達6%以上,等同賺了利率倒賠了匯率
11. MBS.CMBS.ABS?
A : MBS房屋不動產抵押債權,為一般優質房貸
CMBS商用不動產抵押債權,抵押物為辦公大樓
ABS資產抵押貸款,抵押物為動產如汽車
12. 跟美公債投資差別?
A : 信用評等同級AAA,風險波動美公債3%~7%,風險高於MBS,
票息美公債約4.3%,MBS票息約5.7%,MBS獲利較好
13. 什麼是買MBS商品較好的時機?
A : 這商品報酬穩定,因屬於利率相關商品,與債券一樣會因利率升降息而影響債券價格(資本利得與資本損失),今年的經濟環境美國FED較傾向降息,故除利息收入外,上有資本利得可以期待
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